מדינת ישראל נהנית ממונופול על הקרקעות – אך אזרחי ישראל נהנים פחות. פתיחה לתחרות תעשה טוב לשני הצדדים

במדינת ישראל, יותר מ-90% של הקרקעות הן “קרקעות לאום” בבעלות המדינה או קק”ל, שגם היא מוסד לאומי. היקף הבעלות הציבורית הנדיר למדי לא נובע מהתפיסה הקולקטיבית ששלטה בקרב מרבית מקימי מדינת ישראל – אלא דווקא מדפוס הבעלות שהתפתח כבר בימי השלטון העותומאני.

עם זאת, ממשלות ישראל הראשונות התייחסו למצב זה בחיוב, כאילו מדובר במימוש של החזון המקראי של היובל, “והארץ לא תימכר לצמיתות”. אלו גרסו שניהול ריכוזי של הקרקעות, כמו היובל, ימנע ריכוז של בעלות בקרקע בידי בעלי אחוזה גדולים.

יש אמת בטענה זו; ניהול ריכוזי אכן מונע מצב של בעלות ריכוזית של קרקעות בידי בעלי הון, או “טייקונים”. הבעיה היא שבמאה ה-21, אין איום על המשק או על החברה מריכוזן של קרקעות רבות בידי מספר קטן יחסית של סוחרי נדל”ן. כך, בחו”ל לא מוצאים שמספר קטן של סוחרים שולטים על קרקעות של אזורים נרחבים. גם לו תסריט כזה היה מתרחש, הסכנה אינה איומה כפי שהיא מצטיירת.

במקור, “טייקון” היה סוג של אדון פאודלי ביפן. החשש מפני חברה פאודלית, חברה של מעמדות ובה שליטה על אדמה פירושה שליטה על עובדי האדמה, היה בהחלט מוצדק בתקופה שעיקר המשק בה היה מבוסס על חקלאות, והנכס הכלכלי המרכזי היה אדמה. אך היום אנחנו רחוקים מאיום זה. משרד החשב הכללי מעריך את ערכן של קרקעות המדינה בסביבות ה-600 מיליארד ש”ח, סכום שמהווה כ-5% בלבד מכלל הנכסים במשק.

במציאות של 2022, מעורבות מוגברת של משקיעים פרטיים בקרקעות צפויה לתרום לפיתוח של ישראל בכמה היבטים.

בהיבט התחרותי: רמ”י עושה מאמצים לשחרר ולפתח קרקעות בהתאם לשיקולים כלכליים מקובלים, אלא שרמ”י פועלת ללא תחרות; בשוק עם מספר רב יותר של שחקנים, הכפופים למשמעת של התחרות, השיקולים הכלכליים חדים הרבה יותר.

מבחינת שקיפות: הבעלות של רמ”י מאפשרת עקיפה של התהליך התקציבי שמבטיח פיקוח ציבורי על הוצאות הציבור. תוכניות ממשלתיות רבות מתבססות על מכירת קרקעות הלאום בהנחות המגיעות לפעמים לעשרות מיליארדי שקלים. זוהי הוצאה ציבורית משמעותית לכל דבר ועניין, אך הוצאה זאת של משאב מדינתי לא נרשמת בתקציב המדינה, אינה כפופה לפיקוח הרגיל של הכנסת, ואין שקיפות שמאפשרת פיקוח מושכל של הציבור.

בהיבט של חדשנות: לרמ”י יש מתכננים טובים ומקצועיים, אבל לעשות דברים חדשים ונועזים זה לא משהו שנמצא בדנ”א של גוף ציבורי, ולא משנה איזה גוף. ככלל, חזון הפיתוח של רמ”י הוא שמרני. לדעתי, לא בכדי מרכז עזריאלי פורץ הדרך בתל אביב נבנה על קרקעות שהיו בבעלות עיריית תל אביב, ולא היה כפוף לחזון הפיתוח של המנהל.

השאלה הגדולה היא מדוע השינויים האלו לא קרו עד היום. אין ספק שהיחס של הציבור בישראל לסוחרי נדל”ן הוא מרתק. כאשר מתייחסים אל אלו כקבוצה, ההתייחסות שלילית בואך דמונית: שרים מרבים לגנות אותם; שופט בכיר פעם כינה אותם “דגי רקק או כרישים, אנשי נדל”ן למיניהם”. אך כאשר מתייחסים אליהם כיחידים, סוחרים אלו נתפסים כגיבורים לאומיים: יואל משה סולומון זוכה לבלאדה מפורסמת; על שמו של שמואל הולצמן נקרא חבל ארץ גדול, הלא הוא גוש עציון; על שם עובד בן עמי, שהוביל את ההשקעה המסחרית באשדוד, נקראים מספר רחובות. לדעתי, הדימוי השני נכון הרבה יותר.

אין צורך בפירוק מוחלט או מהיר של כלל הבעלות הציבורית על קרקעות המדינה; הפרטת חלק ניכר של הקרקעות באזורים הצפופים תספיק ליצור ערוץ חלופי לפיתוח יעיל ויצירתי יותר, וגם תחרות שיכולה לזרז את רמ”י עצמה לעבוד בצורה טובה יותר.

המאמר פורסם לראשונה בעיתון משפחה