(דירות בעלות ערך הן לא דבר רע, הונג קונג)

התעוררתם בבוקר ובישרו לכם שדודה רחוקה שלא הכרתם הורישה לכם דירה.

“איפה?” אתם שואלים, “בניו יורק”, עונים לכם. בשלב הזה אתם בוודאי לא תגידו “הלוואי שהייתי יורש דירה במקום עם מחירי דיור נמוכים יותר”.

בניגוד למוצרי צריכה כמו בגדים, מזון או אפילו מכוניות, לדירות יש ערך גם אחרי עשרות שנים, והערך הזה אפילו עולה. במובן הזה, דירות דומות יותר למניות או לקרנות פנסיה. עליית הערך שלהן מעידה על משהו טוב.

צעירים המתלוננים על מחירי הדיור משום מה אינם ששים לשכנע את ההורים שלהם למכור את דירתם ב־100 אלף דולר, הסכום ששילמו עליה לפני 30 שנה.

בישראל כל אחד רוצה שמחירי הדיור יירדו, אבל לא של הדירה שלו. המאבק להורדת מחירי הדיור הוא מאבק אגואיסטי. אין בכך שום דבר רע כשלעצמו. גם המאבק להורדת יוקר המחיה במוצרי הצריכה הוא אגואיסטי, אבל ההבדל הוא שבעוד הירידה במחירי המזון, הביגוד, התקשורת והתחבורה מייצרת ערך נטו לפרט ולמשק, ניסיונות מלאכותיים להורדת מחירי דירות הם הרסניים לפרט ולמשק.

כדי להבין מדוע מחיר הדיור, או יותר נכון, ערך הדירות הוא גבוה, עלינו לחזור אלפי שנים אחורה. עם תחילת המהפכה החקלאית החלו אנשים לאחסן את החיטה שלהם יחד ולסחור באזור מרכזי. מקומות אלה, שהפכו למרכזי הערים, הפכו למבוקשים וליקרים כי צפיפות אנושית יוצרת ערך. ערים צפופות יותר הן ערים שנותנות ערך רב יותר לתושבים ולמבקרים שלהן. הערים הצפופות מאפשרות מגוון אנושי, שמייצר ביקושים מגוונים ומשרות מגוונות בשכר גבוה, מה שבתורו מעלה את ערך הנכסים ואת מחירם.

ניקח את תל אביב בתור עיר צפופה ומרכזית. מדוע הצעירים נוהרים אליה? בתל אביב ממוקמים מרכזי חברות ההיי־טק הגדולות בעולם, משרדי עורכי הדין ורואי החשבון הנחשבים, והמסעדות המסקרנות ביותר.

מובן שלא מדובר רק בעבודה ובצריכה. בערים צפופות יש מקסימום רווקים ורווקות לקמ”ר, בתי חולים טובים יותר ותוחלת חיים גבוהה יותר.

ערים מייצרות ערך רב לתושביהן, מה שמעלה את ערך הנדל”ן ואת מחירי הנכסים. ניסיון להוריד את המחיר יכול להצליח רק אם קיימת השמדה של ערך. נניח שמחר יחליטו על שכר מקסימלי, יבוא שר אוצר פופוליסטי ויגיד – אסור למתכנת להרוויח יותר מ־20 אלף שקלים בחודש, או אסור לחברות היי־טק לפתוח פה משרדים. למחרת יירדו מחירי השכירות והדירות.

זה נשמע הזוי, אבל זה בדיוק מה שמנסים לעשות באיסור השכרה לטווח קצר, חוק שהוא מתכון בטוח להשמדת משרות וערך. הצעה נוספת היא פיקוח על מחירי שכירות, הצעה שנכשלה בכל מקום בעולם, יצרה תורים של שנים ופגעה ביעילות הכלכלית. אם אותו מתכנת בהיי־טק לא יכול למצוא דירה כי הפיקוח יוצר תורים, הוא עשוי לעזוב לחו”ל. סבסוד דירות, כמו בתוכניות “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, רק מגדיל את הביקוש, מה שמעלה את המחיר הכולל; דירה שנמכרה בסבסוד מדינה, עדיין תימכר בעתיד או תושכר במחירי שוק.

אז אם מחיר הדירות יכול לרדת רק באמצעות מנגנון השמדת ערך, מה עושים? התשובה היא שמייצרים ערך. תל אביב היא צפופה, אבל לא צפופה מספיק. תל אביב פחות צפופה מבירות אירופיות רבות.

פרויקטים של התחדשות עירונית ימשכו עוד ועוד אנשים יצרניים ויצירתיים לעיר, מה שיעלה את המגוון ואת השכר. זה לא יוריד את המחירים, אבל זה יעלה את הערך ואת איכות החיים.

פתרון נוסף הוא תחבורה. ישראל הרבה יותר מחוברת מאשר היתה לפני שני עשורים. בשדרות, למשל, בונים רבי־קומות בזכות תחנת הרכבת וכבישים חדשים, והמחירים שם מעידים שצפיפות ונגישות תחבורתית חזקות יותר מקסאמים. בשדרות יודעים שמחירי הדירות הם תוצאה של ערך, שיעור שצעירי תל אביב טרם למדו.

הטור פורסם לראשונה בישראל היום “מחירי הדירות נמוכים מדי”