פיקוח מהסוג הראשון יוביל לתוצאות רעות, משתי סיבות. ראשית, מכיוון שרוב הסעיפים שייקבעו בחוק צפויים להעדיף את טובת השוכר (לעומת המצב כיום), גובה שכר הדירה בשוק יעלה בהכרח. למשל, אם החוק יעניק לשוכר אופציה להישאר בדירה שלוש שנים ללא אפשרות לפנותו בידי המשכיר, ובהנחה שכל שאר הדברים הרלוונטיים – לרבות גובה שכר הדירה – יישארו ללא שינוי, האטרקטיביות של חוזה השכירות תגדל בעיני השוכר ותקטן בעיני המשכיר, וייווצר שיווי משקל חדש בין הביקוש להיצע, שבו המחיר בהכרח יהיה גבוה יותר בהשוואה להיום. שנית, חופש הבחירה של המשכיר והשוכר ייפגע. גם אם שניהם, כאנשים בוגרים ואחראיים, ובהסכמה מלאה, יעדיפו לקבוע בחוזה השכירות סעיף מסוים, ייתכן שלא יורשו לעשות כן. ואם אחד מהם ירצה לכלול בחוזה סעיף שלא מקובל על הצד השני אך יהיה מוכן לפצות אותו באמצעות ויתור בסעיף אחר בחוזה, והצד השני יסכים לכך – הם לא יורשו לעשות כן. תהיה פגיעה בחופש הפרט וברווחתו, על מזבח היומרה הפטרנליסטית של הממשלה לדעת טוב יותר מהאנשים מה האנשים רוצים.
פיקוח מהסוג השני יוביל לתוצאות עוד יותר רעות. מחיר שכר הדירה נקבע כיום בשוק תחרותי, שבו פועלים שוכרים ומשכירים רבים, ומשקף את ההיצע והביקוש בשוק זה. כל כלכלן יודע שכאשר הממשלה קובעת למוצר כלשהו מחיר מקסימום הנמוך משמעותית ממחיר השוק, נוצר מחסור במוצר. לא רק הכלכלנים יודעים זאת, אלא גם מיליוני אנשים שחיו בבריה”מ ובמדינות מזרח־אירופיות אחרות, שבהן נקבעו מחירים “בני השגה” למוצרי יסוד רבים. התוצאה היתה מחסור חמור במוצרים אלו וירידה חדה באיכותם.
את הלקח הזה למדו גם השוכרים בערים שבהן נקבע ברגולציה ממשלתית מחיר שכר דירה מקסימלי (ניו יורק וערים נוספות בארה”ב, בקנדה, בבריטניה ובשבדיה). רמת התחזוקה של הדירות ירדה, לפעמים עד כדי הפיכת שכונות שלמות למרכזי סמים, זנות ופשע. נפסקה בנייה של דירות חדשות להשכרה, נוצר מחסור והוקמו “רשימות המתנה” – והפוליטיקאים חגגו וצהלו בגלל יכולתם לקבוע בחוק קריטריונים לזכאים – עם כל העוצמה הפוליטית שנלוותה לכך. פיקוח שכר דירה אף כשל נחרצות כאן בישראל בשנות ה־50, ואת שאריות העוול שהותיר פרויקט “דמי המפתח” רואים עד היום.
לסיכום, פיקוח על שכר דירה הוא מסוג הצעדים המועילים לפוליטיקאים המקדמים אותם, אך המזיקים ל”אדם” שהמדיניות הכלכלית־חברתית אמורה לשרת.
המאמר פורסם לראשונה בישראל היום
