נייר מדיניות חדש: שכירות מוסדית – פתרון יקר לבעיה לא קיימת?

(דיור ציבורי בהונג קונג)

רקע

שוק הנדל"ן למגורים בישראל הוא שוק מבוזר. מרבית הנכסים הינם בבעלות פרטית ומהווים חלק משמעותי מסך הנכסים של משקי הבית (כולל נכסים פיננסיים). על פי נתוני הלמ"ס, 72.5% מסך משקי הבית הם בעלי לפחות דירה אחת. כמו כן, כשני שלישים ממשקי הבית מתגוררים בדירה בבעלותם. היתר גרים בעיקר בשכירות חופשית, ואילו חלק קטן מתגוררים בדיור ציבורי בבעלות המדינה, בבתי דיור מוגן, ובהסדרים כאלה ואחרים, כמו דירות דמי מפתח, מעונות, דירות בבעלות קיבוצים ועוד. מכיוון שהלמ"ס אינה מבחינה בין הסדרי המגורים השונים שאינם דירות בבעלות, ניתן להעריך כי שיעור המתגוררים בשכירות החופשית עומד בשנת 2022 על 26%-28% . זאת, על סמך העבודה של המועצה הלאומית לכלכלה משנת 2017 , ותחת ההנחה ששיעור המתגוררים בשכירות עלה בשנים האחרונות.

שוק השכירות בישראל הוא שוק משוכלל ומבוזר. רוב הדירות להשכרה מוחזקות כיום בידיים פרטיות ומושכרות על בסיס הסכמה חוזית בין השוכר למשכיר. בעלי הדירות מסתפקים בתשואה נמוכה על הנכסים המושכרים, דבר המיטיב עם השוכרים. למרות זאת, בשנים האחרונות המדינה נוקטת צעדים מדירים כלפי המשקיעים הפרטיים, במקביל למדיניות שמקדמת פרויקטים גדולים להשכרה בניהול מוסדי תחת פיקוח המדינה, לרבות פיקוח על מחירי השכירות ואסדרת היחסים החוזיים בין הגוף המשכיר לשוכרים.

פיקוח על מחירי השכירות, תוך הגבלה מלאכותית שלהם מתחת למחיר שיווי-המשקל בשוק החופשי, הוא דבר מזיק. מדובר בקונסנזוס מקצועי אשר מבוסס על נסיון העבר ומתועד בספרות מחקרית ענפה. נטרול מנגנון המחירים מוביל לעיוותים רבים, ביניהם פגיעה ביעילות הכלכלית על-ידי שינוי העדפות הדיירים, הידרדרות מלאי הדיור, ירידה בהיצע הדירות לשכירות, פגיעה בניידות בשוק העבודה, תחרות שאינה דרך המחיר והיווצרות שוק שחור.

לאורך השנים נרשמו בישראל כמה יוזמות חקיקה שניסו לקדם פיקוח על מחירי השכירות, אולם אלו כשלו, בעיקר משום שהייתה הבנה כי פיקוח על המחירים הוכיח את עצמו כדבר הרסני. אולם נראה כי הלחץ הציבורי על מקבלי ההחלטות "לעשות משהו" הכריע בסופו של דבר. התשתית האסדרתית, שעברה שינויים ותהפוכות בתקופה האחרונה, מכניסה את הפיקוח על מחירי השכירות בדלת האחורית — במקבצי הדיור המנוהל.