נייר מדיניות חדש: הדיור הציבורי בישראל

(אילוסטרציה. בניין בגרמניה)

תקציר

בישראל נהוגים שלושה כלים עיקריים שנועדו להבטיח כי לאזרחים מעוטי יכולת כלכלית או יכולת תפקודית תהיה קורת גג הולמת:

• רשת ביטחון סוציאלי כללית שנועדה לדאוג שיהיו די אמצעים לכל משק בית, מכל מקורות ההכנסה, כדי לרכוש את כל צורכי החיים החיוניים. רובד זה כולל הבטחת הכנסה, קצבת ילדים, דמי אבטלה ועוד.
• סיוע כספי ייעודי לדיור הניתן על ידי משרד הבינוי והשיכון למספר מצומצם יותר של משקי בית העומדים בקריטריונים שמטרתם לזהות את המתקשים במיוחד בהשגת דיור.
• דירה ציבורית, קרי דירה ספציפית בבעלות המדינה ובניהול של חברה משכנת המועמדת למשפחות נזקקות לטווח ארוך. לרוב, דירות אלו נמכרות בסופו של דבר למשתכנים בהנחות משמעותיות.

אנחנו סבורים שהכלי הראשון, רשת מספקת של ביטחון סוציאלי, היא הכלי הנכון בכמעט כל המקרים של משקי בית מעוטי יכולת. בהיעדר מענה מספיק של כלי זה, מוצדק שמשרד הבינוי והשיכון ידאג ישירות לצורכי הדיור של משפחות אלו על ידי סיוע ייעודי בשכר דירה, כאשר הקריטריונים ישקפו ככל האפשר את המחסור הכלכלי של המקבלים. לדעתנו, רק לאלפים בודדים של משפחות בישראל הכלי המתאים ביותר הוא דירה ציבורית, וזאת לפרק זמן מוגבל וללא אופציה לרכישת הדירה בהנחה. ואכן, לאורך שנים משרד הבינוי והשיכון מגדיל בהדרגה את שיעור הסיוע הכספי הישיר שניתן למשפחות מעוטות יכולת לעומת דירות ציבוריות בעין, ואנחנו משוכנעים שהמדיניות של המשרד מושכלת ונכונה.

ההמלצות העיקריות:

יוגבל משך הזמן לקבלת דירה ציבורית לשבע שנים. זכאות לדירה למעוטי יכולת נקבעת כמענה למצוקה אקוטית, לרוב חולפת, אך הזכאות היום היא נצחית.במרבית המקרים, אחרי שנים אחדות סיוע בשכר דירה יהווה מענה הולם גם למשקי בית הזקוקים כעת לדירה בעין.

בהתאם לעיל יבוטל מתן הנחות לרוכשים דירה ממלאי הדיור הציבורי. הנחות אלו יקרות ביותר ומאוד לא שוויוניות; ההנחות הן בסכומים של מאות אלפי ש"ח בממוצע וניתנות בסופו של דבר למשקי בית בעלי אמצעים[1].

לא תישלל אופציה לקבלת סיוע בשכר דירה למשקי בית שמוצעת להם דירה ציבורית. לדעתנו, סיוע בשכר דירה עדיף לרוב הן למשפחה הן למדינה, ולכן אין סיבה לכך שמשק בית לא יוכל להמשיך במסלול זה, אם יבחר בכך.

חלק מן הדירות הציבוריות לא תהיינה בבעלות המדינה. כדי שמדינת ישראל תעמיד דירה לרשות משק בית נזקק, אין הכרח שהדירה הזאת תהיה בבעלות המדינה. משרד הבינוי והשיכון יכול לשכור דירות לטווח של שבע שנים או יותר, ולהעמיד את הדירות לרשות הזכאים. אין סיבה מיוחדת לחשוב שהדרך היעילה ביותר לנהל מלאי של דירות היא באמצעות בעלות עליהן. יש סיבות טובות לא פחות לחשוב שעדיף לשכור דירות. בשלב ראשון כדאי לעשות פיילוט שבו כעשירית מן הדירות תהיינה בשכירות לטווח ארוך. בהמשך אפשר יהיה להפיק לקחים ולבחון אם המדיניות הרצויה היא בעלות, שכירות, או שמא תמהיל בין השניים.

מממצאי המחקר:

• דיבורים על "חירום לאומי" בנוגע לתנאי דיור של מעוטי יכולת מצטיירים חסרי בסיס: צפיפות הדיור של משפחות עניות עם ילדים ובלעדיהם, אינה גדלה בשנים האחרונות והיא דומה לצפיפות
• שאפיינה את מעמד הביניים לפני שני דורות. ביטחון דיור בקרב עניים, שנמדד באמצעות שיעור של וותק דיור נמוך, דומה למדי לשיעורו בקרב משפחות אמידות יותר.
• דיור ציבורי הוא לרוב אמצעי נחות מבחינת המשפחה הנזקקת: לדיירי דיור ציבורי יש פחות שביעות רצון מן הדירה ומן האזור ויותר סממני מצוקה, לעומת משקי בית של שוכרים במצב כלכלי דומה. הדבר מובן נוכח העובדה שבדירה ציבורית מרחב הבחירה צר מאוד, רמת התחזוקה של הדירות נמוכה מזאת של דירות פרטיות ורמת החיכוך עם המשכירים מסתמנת כגבוהה יותר. אם כן, נראה שרבים מן הדרים בדיור ציבורי היו מעדיפים לשכור דירה בשוק החופשי בעלות דומה.
• דיור ציבורי הוא אמצעי יקר במיוחד: מדינת ישראל רוכשת את הדירות הציבוריות בעלות שאינה נמוכה מהעלות שמשלמים רוכשים פרטיים, ומוכרת אותן במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק. עלות הניהול השוטף של המדינה אינה נמוכה מהעלות במגזר הפרטי, אבל איכות הניהול נמוכה. לדירה ציבורית אופי קבוע מובנה, ולכן ההקצאה בהכרח לקויה: תמיד יהיו זכאים רבים שלא תימצא להם דירה העונה בדיוק על צורכיהם והם יקבלו דירה יקרה יותר מדירה שהייתה מספקת להם לשכור, או שיישארו בדירה גם אחרי התקופה שבה הם חסרי ביטחון דיור.
• דיור ציבורי הוא אמצעי לא שוויוני: מכיוון שהסיוע ניתן לטווח ארוך, והמצוקה במקרים רבים חולפת, לאורך זמן הנהנים מדירה ציבורית אינם בהכרח הנזקקים ביותר. בפרט מצאנו שהמצב הכלכלי של משקי בית שרכשו דירה מן הדיור הציבורי ונהנו מהנחות מופלגות, דומה למדי לזה של כלל האוכלוסייה.

[1] במשטר הדיור הציבורי הקיים, שבו הזכאות לדירה היא לתקופה בלתי מוגבלת, יש הצדקה מסוימת להנחה צנועה המגלמת את הערך המהוון של ההטבה העתידית. אבל במשטר המוצע של פרק זמן מוגבל אין כל סיבה להעניק הנחה לדייר שירצה לקנות את הדירה.