כמה באמת קשה לקנות דירה?

לאחרונה מבשרות הכותרות שכיום "צריך הרבה יותר משכורות מאשר בעבר כדי לקנות דירה", "רוכשי הדירות קורסים תחת הנטל", "חלום הדירה מתרחק", "דור הצעירים הוא דור אבוד". האומנם?
חישוב מעלה כי מספר המשכורות הנדרש לקניית דירה אכן עלה ב־10 השנים האחרונות, בין 2004 ל־2014, ב־46%. ב־15 השנים האחרונות, בין 1999 ל־2014, הוא עלה ב־19%. ואולם הכוונה במילה "משכורות" היא לשכר הממוצע ברוטו למשרת שכיר. בחישוב כזה נוצרים שני עיוותים משמעותיים.
ראשית, השכר נטו עלה יותר מהשכר ברוטו, כי שיעורי המס על שכירים ירדו. כשמחשבים את עלות הדירה במונחי שכר ממוצע נטו, העלייה מ־2004 מתמתנת ל־36% והעלייה מ־1999 ל־9% בלבד.
שנית, בכל משק בית יש יותר שכירים כיום בהשוואה לעבר, מכיוון ששיעורי התעסוקה עלו בחדות, עקב הגידול בשיעור ההשתתפות והירידה בשיעור האבטלה. אנשים רבים, אשר בעבר לא הצליחו להשתלב בשוק העבודה, מצליחים לעשות זאת כיום. לכן ראוי לבדוק את הגידול בהכנסות משכר נטו למשק בית או לנפש (נגדיר זאת כהכנסות נטו משכר). אז מה קרה למחירי הדירות ביחס להכנסות נטו משכר? מאז 2004 הם עלו ב־17% בלבד ואילו מאז 1999 הם דווקא ירדו – ב־2%.
כשל דומה מתעורר בהשוואות בינלאומיות, שבהן מציגים את מספר המשכורות הנדרשות לצעיר ישראלי לרכישת דירה בהשוואה לצעיר אירופאי. כדאי שהמציגים השוואה כזו יזכרו שעבור קרוב למחצית מהצעירים בצרפת, בספרד, ביוון ובמדינות נוספות באירופה, החישוב של מספר משכורות לדירה הוא חישוב תיאורטי חסר כל משמעות, מכיוון שהם מובטלים ואין להם משכורת כלל.
ראינו שבהשוואה ל־1999 ירד הקושי של קניית דירה (במונחי שכר ממוצע נטו). אבל אפילו בהשוואה ל־2004, האם אכן גדל הקושי של קניית דירה? לא בטוח, מכיוון שהחישוב מניח שכל המימון לרכישת דירה מגיע מחסכונות הרוכשים. למעשה, העסקאות של רכישת דירה, בייחוד של צעירים, משלבות הון עצמי ומשכנתא, בעוד המשכנתא מכסה לרוב יותר ממחצית שווי הדירה. ומה קרה לריבית המשכנתאות? היא ירדה לשפל. לדוגמה, הריבית הצמודה הממוצעת על משכנתאות עמדה על 6.15% ב־1999 ועל 2.54% בלבד ב־2014. בעקבות כך, עבור משכנתא דומה עלות ההחזר החודשי ירדה ב־31% בהשוואה ל־1999.
המסקנה היא שב־2014 קשה יותר (במונחים של הכנסות נטו) לשלם את עלות ההון העצמי, אך קל יותר לשלם את החזר המשכנתא. בהשוואה ל־1999, קל יותר גם לשלם את עלות ההון העצמי (ב־2%) וגם את החזר המשכנתא (ב־32%).
אם כך, ייתכן אולי שרוכשי הדירות אינם קורסים, חלום הדירה עדיין חי וקיים, ודור הצעירים אינו אבוד? האם ייתכן שאחת הסיבות לעלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות היא דווקא נקודת הפתיחה הנוחה יותר לקניית דירה, בגלל השיפור בשוק העבודה והירידה בריבית המשכנתאות? והאם נכון לתדלק עוד יותר את הביקוש באמצעות תוכניות מע"מ אפס, מחיר מטרה ודומיהן.