ההצעה לקביעת "מחיר מטרה" בשיווק הקרקעות

מכרזי "מחיר-מטרה" הם מכרזים למכירת קרקע ליזמים שבמסגרתם המדינה קובעת מראש את מחיריהן הסופיים של 80 אחוזים מהדירות במחיר הנמוך ב-20 אחוזים ממחירי השוק בעבור דירות חדשות באותו אזור.

למעשה, מדובר בסבסוד של רכישת דירות באופן דומה למדי לפטור ממע"מ. אולם במקום שהממשלה תוותר על גביית המע"מ, במקרה של "מחיר-מטרה" הממשלה מוותרת על הכנסות משיווק קרקעות. בשני המקרים מדובר באובדן הכנסות של הממשלה, אשר יחייב בסופו של דבר העלאת מסים (או הימנעות מהפחתת מסים), קיצוץ בהוצאות ובשירותים לאזרח או הגדלה של החוב הציבורי.*

קיימת טענה כי הממשלה פועלת כיום כמונופול בשוק הקרקעות, וכי המחיר שהיא מקבלת בעת שיווק הקרקע הוא מחיר מונופוליסטי, ולכן שיווק קרקע בהנחה מגדיל את היעילות של הקצאת המקורות, כי הוא מקרב את מחיר הקרקע למחיר שהיה מתקבל בשוק תחרותי אילולא הייתה הממשלה מונופול. אולם בטענה זו יש שלוש בעיות:

• תוספת הקרקעות המשוּוקות על-ידי הממשלה בכל תקופה היא קטנה יחסית למלאי הקרקעות הקיים. לכן ההנחה שהממשלה מעניקה אינה משפיעה בהכרח על מחירן של כלל הקרקעות הקיימות.

• הקרקע המשוּוקת על-ידי המדינה נשארת בבעלות הרוכש, ולכן עודף העלות של רכישת הקרקע מצד רוכש הדירה אינו מהווה "מס", אלא לכל-היותר "פיקדון" שהוא שילם עליו אך יוכל לקבלו בחזרה בעת מכירת הדירה בעתיד.

• הקטנת המחיר אינה מגדילה את הכמות המשוּוקת. הפתרון האמיתי לבעיית העיוות המונופוליסטי יימצא בהגדלת הכמות (שתגרום ממילא להקטנת המחיר), ולא בהכרח בהקטנת המחיר באופן מלאכותי.

ההשפעות של שתי ההצעות ("מע"מ אפס" ו"מחיר-מטרה") על שוק הנדל"ן דומות אף הן. בשתיהן צפוי עידוד של רכישת דירות מבלי להגדיל את היצע הדירות, דבר שיגביר את לחצי הביקוש בשוק. גם ההשפעה על הגדלת אי-השוויון החברתי דומה. לבסוף, גם הבעיות היישומיות בהצעת "מחיר-מטרה" דומות לאלה שבהצעת "מע"מ אפס". במיוחד, האפשרות לזליגת חלק ניכר מהסבסוד לכיסיהם של הקבלנים והיזמים קיימת בשתי ההצעות, ובשתיהן יש צורך בהקמת מנגנונים מורכבים ומסורבלים לפיקוח על מחירים ועל עסקות.
________________________________

* מבחינה חשבונאית הטיפול בהכנסות המדינה משיווק קרקע שונה מהטיפול בהכנסות המדינה מגביית מע"מ, אבל מבחינה כלכלית ההשפעות הפיסקליות בטווח הארוך זהות כמעט.