דיור: הפתרון אינו הגרלות אלא טיפול בהיצע

בימים אלה יצאה לדרך תוכנית הגרלות חדשה, בשם "דירה בהנחה", שבסיבוב הראשון שלה 120 אלף נרשמים מתחרים על כ10,000 דירות. התוכנית, כמו קודמותיה, צפויה לא רק להיכשל כישלון חרוץ, אלא לחולל נזק עצום לקופה הציבורית.

בעשור האחרון הממשלות האחרונות נכשלו ליצר פתרונות ליוקר הדיור וזאת משתי סיבות: התמקדות בצד הביקוש וניסיון לגריפת הון פוליטי על חשבון נכסי המדינה. ההגרלות הממשלתיות הנוכחיות ממשיכות במסורת הכושלת והתוצאה תהיה עליה במחירי הדיור.

כדי להבין את הבעיה בשוק הדיור צריך ללכת 20 שנה אחורה. בשנת 2002 נולדו בישראל 140,000 תינוקות, הצעירים האלה מתחילים לחפש פתרונות דיור, בין אם ברכישה או בשכירות. חלקם יגורו עוד כמה שנים אצל ההורים, אבל עשירונים אחרים יצאו מההורים, אליהם יצטרפו עולים חדשים ותושבים חוזרים. כל שנה הביקוש הבסיסי עומד על כ60,000 דירות והוא עולה משנה לשנה.

אמנם אנשים נפטרים ו"מפנים דירות", אבל האוכלוסיה בישראל גדלה בקצב המהיר במערב וישראל היא המדינה הצפופה במערב. את הביקוש הבסיסי הזה לא ניתן לשנות שהרי אנשים נולדים, גדלים ומקימים משפחות. את הביקוש הזה לא ניתן להנדס – אי אפשר לדחוס שתי משפחות בדירה או למנוע מצעירים לצאת מהבית. בנוסף, העלייה המטורפת ברמת החיים מתבטאת גם בגודל הדירות המבוקשות – השטח הממוצע של הדירות גדל, וכך מספר החדרים. איתם גדל הביקוש לשטחים פתוחים ולאיכות בניה.

ההתערבות הממשלתית לא יכולה לשנות את הביקוש הזה. הנסיון לסבסד את צד הביקוש לא יוריד את מחירי הדירות, או את הביקוש עצמו. הסיבה היא שהסבסוד מגיע ל"זוכים", והוא משול לחלוקת צ'קים בהגרלה. משפחה שזוכה בהנחה של 300,000 ₪ אינה יוצאת משוק הדירות, היא אפילו יכולה להקדים קניה, או לנסות לקנות דירה יקרה יותר. יתכן שהזוכים לא התכוונו לקנות דירה ללא ההנחה ובכך הגדילו את הביקוש.

הבעיה עם זה היא כפולה, הראשונה היא שעליית הביקוש מעלה את המחירים לכולם, כל עוד ההיצע נמוך מהביקוש, מחירי הדיור בשוק ימשיכו לגדול. הבעיה השניה היא שהמימון לרכישת הדירות מגיע מהקופה הציבורית. ההנחה למשפחת לוי יוצאת מהכיס של משפחת כהן, היא אומנם מתחבאת בחשבונות של רשות מקרקעי ישראל, אבל היא אמיתית לא פחות מהעברה בנקאית ממשפחת כהן למשפחת לוי.

כלל הציבור צריך לממן צ'קים לזוכים, והעלות העצומה למשק פוגעת בשאר המשפחות, אלה שלא זכו לקנות או לשכור דירה.

מדינת ישראל צריכה להפסיק לנסות "לטפל" בצד הביקוש, מהלך שהוא לא רק מזיק, אלא גם יקר מאוד ולעבור לטפל בצד ההיצע.

למרות שישראל היא מדינה מאוד צפופה, הבניה בישראל מאוד לא צפופה, בתל אביב למשל חיים 8,000 אנשים לקמ"ר, בזמן שהצפיפות בערים אירופאיות כפולה ומשולשת. הסיבה לכך היא הבניה הנמוכה. בתל אביב, הבירה הכלכלית של ישראל, יש בניינים של קומות ספורות בזמן שערים מודרניות בנויות לגובה.

עיקר ההשקעה הפוליטית של הממשלה צריכה להיות בתחום הזה: הסרת חסמים להתחדשות עירונית, בניה לגובה, הסרת רגולציות. בתוך תל אביב עצמה ניתן לבנות עוד רבע מיליון יחידות דיור, בלי לפגוע בשטחים פתוחים ומבלי לפזר כספים. לתל אביב יש פוטנציאל להיות המנהטן של המזרח התיכון, ולגוש דן להיות הניו יורק של המזרח התיכון.

היתרון הענק של להתמקד בצד ההיצע הוא שבמקום לפזר צ'קים המדינה מרוויחה – מהבניה, המיסים, הציפוף והעליה באיכות החיים. המכשול העיקרי הוא פוליטי, שכן בפיזור צ'קים פוליטיקאים יכולים לקחת קרדיט, והציבור משלם. בהתחדשות עירונית, אף פוליטיקאי לא גוזר קופון. כל עוד לא יהיה כאן אומץ פוליטי, אזרחי ישראל ימשיכו לשלם הון עתק גם במיסים וגם במחירי הדיור.

הטור פורסם לראשונה בעיתון משפחה "הגרלות ממשלתיות לחלוקת דירות יצאו לדרך – שוק הדירות רק ייפגע", 28 באפריל 2022.