תנו לרשויות לתכנן וליזמים לבנות

מרכז השלטון המקומי פירסם באחרונה תוכנית למעורבות פעילה של הרשויות המקומיות בבניית דירות. לפני שתוכנית זו תיושם, רצוי להפיק לקחים מהניסיון הרב שנצבר בעולם במעורבות של עיריות בשוק הדיור.

המחקר שלנו בפורום קהלת גילה שבדרך כלל לרשויות מקומיות חסר הידע הנדרש כדי לבצע תכנון נדל"ני מקצועי; במרבית המקרים אין להן אפילו את התשתית החשבונאית המתאימה לניהול קרקעות. מחקר שהתבצע עבור הבנק העולמי בשנת 2000 מצא כי "הראיות שהצטברו בעשור עד עשור וחצי האחרונים מתעדות שממשלות אינן יעילות כבעלים ו/או מנהלים של קרקע ונכסי נדל"ן". בעיה נוספת היא שעיסוק העירייה בפיתוח נדל"ן יוצר מצב של תחרות עם יזמים אחרים, ולכן ניגוד עניינים מובנה בתכנון.

העיריות מתפארות שהן מסוגלות לבנות דירות בהנחה משמעותית לעומת המגזר הפרטי; המתראיינים למחקר דיברו על הוזלה של 20%–25%. מהיכן יגיעו החסכונות האלה? אפילו אם נניח שיכולות הניהול של הרשויות המקומיות בישראל אינן נופלות מאלה של יזמים פרטיים — לעומת הניסיון שנצבר במקומות אחרים — אין גם סיבה להניח שהיכולות שלהן עדיפות, בטח לא בקנה מידה של מאות אלפי שקלים ליחידת דיור.

במידה שלעיריות יש אכן יתרון על יזמים פרטיים, יש להניח שהיתרון נמצא בהגשת אישורים. מחקרים מגלים שבהשוואה למדינות מפותחות אחרות, תהליך השגת אישורי בנייה בישראל ארוך, מסובך ושרירותי באופן קיצוני. יש להניח שיזמות בנייה שמקורן עם העיריות עצמן יעברו מסלול מקוצר להשגת אישורים — מסלול מקוצר, שאכן שווה כסף רב. אם העיריות רוצות באמת להוזיל את הדירות ולהתחדש, הדרך הנכונה היא לייעל ולקצר את תהליך מתן האישורים באופן גורף ושוויוני לכל מי שרוצה לבנות, בהתאם לכללי התכנון שהעירייה בוחרת.

אין למהר להאשים את העיריות בסחבת הקיימת כיום. גילינו שאילוצי קביעת הארנונה לעסקים ולמגורים, המוכתבים לרוב על ידי הממשלה, מקשים על רשויות לכסות את עלות אספקת השירותים לתושבים חדשים מההכנסה שהם יוצרים ממסים ובפרט מארנונה. לאור אילוצים אלה, אחריות פיסקלית בסיסית מחייבת את הרשויות לנקוט קו זהיר במתן אישורים. אפשר להבין את הרצון של המרכז השלטון המקומי לנכס את הסמכות לתת אישורים על ידי כך שיאשרו לעצמן פרויקטים אטרקטיביים, בפרט אם הם מציעים לזכות גם את הציבור. ואולם, המחיר של פתרון מאולץ זה לבעייה פיסקלית מובנית יהיה ניהול כושל וניגוד עניינים.

הפתרון המתבקש הוא לאפשר לרשויות המקומיות המתפקדות יותר שליטה על ההכנסות וההוצאות שלהן, כך שייווצר תמריץ נאות לעודד בנייה בהתאם לצורכי העיר ולהעדפות של התושבים. בפורום קהלת מגבשים הצעה מפורטת לרפורמה פיסקלית ברשויות המקומיות שתשיג מטרה זאת.

במידה שבוחרי רשות מקומית מעוניינים לעודד בנייה לנזקקים, משיכת אוכלוסיות מסוימות לעיר, התחדשות עירונית ועוד, הכלי הנכון והיעיל לקדם יוזמות אלה הוא סמכויות התכנון שניתנות להן. לרשויות המקומיות שיקול דעת משמעותי באישור תוכניות, ויכולת לא מבוטלת לעצב את האופי והתמהיל של הבנייה בגבולותיהן.

המאמר פורסם לראשונה בדמרקר