מזה זמן רב שח”כ אורלי לוי-אבקסיס מקדמת את הצעתה לאפשר משכנתאות במימון של 90% לאוכלוסיות מוחלשות, בערבות המדינה. איני מטיל ספק בכוונותיה הטובות של חברת הכנסת הנכבדה, אלא רק ביכולתה להבין את חוקי הכלכלה – לעיתים הם מורכבים ולא אינטואיטיביים.   העלילה בנושא זה התפתחה בהתאם לתסריט קבוע וידוע מראש: ח”כ שאפתן, פעיל חברתי או איש ציבור המעוניין בחשיפה תקשורתית ובחיזוק התדמית החברתית שלו/שלה, מעלה הצעה שנועדה “להקל” על ציבור מסוים. ההצעה מגדירה את הזכאים להטבה כך שאוכלוסייה רחבה ככל שניתן תוכל ליהנות מההקלה – ואם לא הם אז ילדיהם, או חבריהם, או ילדים של חבריהם. גם ה”הקלה” הכלולה בהצעה מוגדרת היטב, כך שהציבור הרחב יבין בקלות את המשמעות של אותה הקלה.   מאידך, הצעות אלה נזהרות לא לפרט את העלות האמתית של ההצעה, ולהסביר מי צפוי לשאת בה. בנוסף, ברוב ההצעות מסוג זה, התועלת מההצעה ברורה ושקופה, אך עלות ההצעה היא עקיפה, עמומה ולא מובנת לציבור שאין לו הבנה מעמיקה במקצוע הכלכלה. ואם כלכלנים יעזו למתוח ביקורת ולהסביר עד כמה ההצעה גרועה, אז לא נורא. מספר הכלכלנים הוא רב, ובדרך כלל ניתן למצוא לפחות כלכלן אחד שיסביר ש”בתנאים מסוימים ההצעה עשויה להשיג תוצאות חיוביות”. ואם לא יימצא אפילו כלכלן רציני אחד שיצדיק את ההצעה, ניתן (כמו במקרה של יאיר לפיד לגבי ההצעה למע”מ אפס על דירות) לקבוע שההצעה נועדה לזוגות צעירים, לא לכלכלנים.  

טעות 1#: לא “המדינה תשלם”

בנק ישראל, בגלל חששו מפגיעה ביציבות המערכת הפיננסית, אינו מאפשר לבנקים לתת משכנתא לרכישת דירה מעל שיעור מסוים משווי הדירה, בדרך כלל בסביבות 70%. כאן באה אורלי לוי-אבקסיס ומציעה שהבנקים יתנו 90% משכנתא במקום 70%, ואל לבנק ישראל לחשוש מפגיעה ביציבות, כי המדינה תיתן ערבות ל-20% הנוספים. כלומר, אם הלווים לא יחזירו את ההלוואה, החשיפה של הבנק למשכנתאות תישאר לכל היותר 70%, כי עבור ה-20% הנוספים הבנק יקבל צ’ק מהמדינה.   כמו במקרים רבים אחרים בהם מציעים ש”המדינה תשלם”, זהות הנושאים בנטל נותרה עמומה. אבל סוד גלוי הוא שבמרתפים של משרד האוצר לא קבור שום אוצר – לא מטבעות זהב וכסף, לא יהלומים, ואפילו לא דולרים או שקלים. לכן, כל שקל ש”המדינה תשלם” יבוא בהכרח על חשבון כלל האזרחים, בצורה של העלאות מסים ו/או של הקטנת השירותים החברתיים שהממשלה מספקת.   קיימת טענה שאין בערבות כזו סיכון אמתי כי בסופו של דבר הלווים יחזירו את הכסף ולא יהיה צורך במימוש הערבות שתיתן המדינה. טענה זו חסרת בסיס. על סמך ניסיונן של מדינות רבות בעולם, ערבויות שנותנת המדינה בהחלט כרוכות בסיכון. פעמים רבות הערבות ממומשות והמדינה אכן צריכה לשלם (מכיסי האזרחים) את ההתחייבות שלקחה על עצמה. דוגמה בולטת היא המקרה של אירלנד – שהעניקה ערבויות לבנקים ב-2008 ונגררה עקב כך למשבר פיסקלי חמור.   יתירה מכך, מבחינה מקרו-כלכלית מימוש כזה צפוי להגיע בעיתוי הגרוע ביותר האפשרי, והנזק עלול להיות קטסטרופלי. קיים מתאם גבוה בין ההסתברות להיווצרות מצב בו הרבה לווים בשוק המשכנתאות לא יצליחו להחזיר את ההלוואות והיווצרות של מיתון במשק. והדבר אינו מקרי. מיתון במשק מלווה כמעט תמיד בעלייה בשיעור האבטלה, בפגיעה בהכנסות משקי הבית ובהקטנת יכולת החזר ההלוואות מצדם. ברם, דווקא במצב של מיתון יורדות הכנסות המדינה ממסים בחדות, הוצאותיה עולות (במיוחד אם המיתון משולב עם משבר ביטחוני או עם זעזועים בשוק ההון), הגירעון התקציבי והיחס חוב-תוצר מזנקים ועלויות הגיוס נוסקות. דווקא במצב כזה הנזק המקרו-כלכלי והפיסקלי הכרוך במימוש הערבויות יהיה הכבד ביותר, ועלול לגרור את המדינה למשבר חמור.

טעות 2#: מחירי הדירות לא ירדו

מנקודת המבט של שוק הדירות ומחירי הדירות, 90% משכנתא תשיג בדיוק את התוצאה ההפוכה למטרת המדיניות המוצהרת – הקטנת הלחצים לעליות מחירים. הרי לחצים אלה נובעים מהתפתחות פערים בין הביקוש להיצע – ההיצע מוגבל וקשיח ואינו נותן מענה לביקוש המוגבר לרכישת דירות. הענקת ערבויות מדינה לנוטלי משכנתאות תגביר עוד יותר את הביקוש לרכישת דירות.     מי שהתלבט האם לרכוש או לא לרכוש דירה, בוודאי יושפע מהמדיניות של “90% משכנתא” ויחליט לרכוש. מי שהתלבט האם לרכוש דירה של ארבעה או של חמישה חדרים, יחליט לנצל את טוב ליבה של ח”כ אורלי לוי-אבקסיס (בחסות משלמי המסים ומקבלי שירותי הממשלה) ויבחר באופציה של חמישה חדרים. באותו זמן, כמות הדירות הנבנית ומספר החדרים שיתווספו לשוק לא יושפע מטוב-ליבה של הח”כית. לכן, הפער בין הביקוש להיצע יגדל עוד יותר והלחצים לעליית מחירי הדירות יתגברו. תכנית 90% משכנתא תתרום לניפוח בועת הנדל”ן.     טענה מעניינת שהועלתה לאחרונה היא שלמרות שקיימת כיום הגבלה של 70% משכנתא לזוגות צעירים, רבים מהם כל כך צמאים לדירות, עד שנוטלים הלוואות לכל מטרה ומגיעים ל-90% משכנתא בתנאי מימון הרבה יותר גרועים – אז מדוע לא להעניק להם לפחות מימון נוח להלוואות שהם ממילא נוטלים?   אך גם כאן, שוב אנו חוזרים לעניין התמריצים. לפי היגיון זה, על המדינה גם לספק בחינם בירות לאלכוהוליסטים – הרי אחרת הם ישתו משקאות עם תכולת אלכוהול גבוהה יותר. כמובן שטענה כזאת היא חסרת היגיון – היא מניחה שזוגות צעירים מאופיינים בהתנהגות דטרמיניסטית, חסרת שליטה עצמית של עדר חסר דעת. היא גם מתעלמת מהעובדה שאנשים מגיבים לתמריצים ומשנים את התנהגותם בהתאם. אם המדינה תספק משכנתא של 90%, מדוע ירצו הזוגות הצעירים להסתפק באותה דירה שהתכוונו לרכוש עם משכנתא של 70% ולא ישדרגו לדירה מפוארת יותר, תוך ניצול תנאי המימון הנוחים יותר, על-ידי לקיחת הלוואה עוד יותר גדולה?  

טעות 3#: גורם הסיכון יגבר

מנקודת המבט של רוכשי הדירות, מדיניות של 90% משכנתא עלולה להיות נוראית. גם עם משכנתא של 70%, עבור רוב רוכשי הדירות רכישת דירה היא השקעה ממונפת ומסוכנת יותר מכל עסקה אחרת שביצעו או יבצעו בימי חייהם. לא רק שהם משקיעים ברכישת דירה את רוב חסכונותיהם (ולעיתים קרובות גם של הוריהם או של קרובי משפחה אחרים), אלא שהשקעה זו ממונפת – כלומר מתבססת על הלוואה שמשלימה את החסכונות האישיים והמשפחתיים. בתקופה של ירידת מחירי הדירות השקעה כזו עלולה להתברר כטעות קשה.     רוכשי הדירות בארה”ב בשנת 2005 ותחילת 2006 היו בטוחים שהם מגשימים חלום ושעסקת רכישת דירה היא עסקה מצוינת – העסקה הבטוחה והסולידית ביותר שניתן להעלות על הדעת, הרי מחירי הבתים בארה”ב תמיד עולים. כמה שנים לאחר מכן, אחרי שמחירי הדירות ירדו בעשרות אחוזים ושיעורי האבטלה זינק, הם בוודאי קיללו את רגע העסקה המצוינת. גם בישראל היו תקופות של ירידות מחירים מתמשכות אך הדרגתיות – למשל בין 1997 ל-2007 ירדו מחירי הדירות בשיעור ריאלי של כ-20. אין שום ביטחון שירידת המחירים הבאה תהיה איטית והדרגתית כמו הקודמת – יתכן שתתרחש ירידה מהירה ופתאומית, כמו בארה”ב, באירלנד, בספרד ובאין ספור מקרים אחרים. הגדלת מימון המשכנתאות ל-90% תגדיל עוד יותר את שיעור המינוף ועבור משקי בית רבים היא תהפוך את ההשקעה הכי מסוכנת לעוד יותר מסוכנת.

טעות 4#: לא צריך לעודד רכישת דירות בישראל

שתי תחושות הרווחות בקרב רוב הציבור, בעידוד בלתי פוסק של כלי תקשורת רבים, הן שקשה מאד לקנות כיום דירה וששיעור הבעלות על דירות נמוך מדי וחשוב מאד להגדילו. תחושות אלה מייצרות רוח גבית חזקה מאד להצעות פופוליסטיות לסיוע ברכישת דירות למשקי בית שאין בבעלותם דירה, מסוג ה-“90% משכנתא”. תחושות אלה, במידה רבה, שגויות.   עקב הריבית הנמוכה והעלייה הניכרת בשיעורי התעסוקה ובהכנסות משקי הבית, הקושי ברכישת דירה כיום אינו גדול יותר מאשר בעבר (ההשוואה המקובלת בעיתונות הכלכלית – מחירי דירות במונחים של שכר ממוצע למשרת שכיר – חסרת היגיון, על כך הרחבתי במאמר אחר. ראו כאן).   שיעור הבעלות על דירות בישראל – כ-68% – דומה לממוצע האירופי. יש קבוצות שלמות (סטודנטים, רווקים, פרודים וגרושים טריים, זוגות צעירים בשלב ראשוני של בניית קריירה) אשר לעיתים קרובות מעדיפות דיור בשכירות על פני ההשקעה הכבדה בזמן ובממון שכרוכה בדיור בבעלות. לשיעור בעלות גבוה מדי על דירות מגורים יש גם חסרונות משמעותיים ברמה המקרו-כלכלית, ובראשם הקטנת גמישות כוח העבודה (עקב העלויות הכבדות יותר במעבר בין דירות בבעלות לעומת מעבר בין דירות בשכירות).   גם אם, מסיבה כלשהי שנסתרת מעיני, הממשלה תחליט שראוי להעלות את שיעור הבעלות על דירות מגורים (נניח מ-68% ל-80%), ותהיה מוכנה להקדיש לכך משאבים רבים על חשבון משלמי המסים ומקבלי השירותים החברתיים, העיתוי כיום הוא ככל הנראה הגרוע ביותר האפשרי ליישום החלטה כזו. עדיף לנקוט במדיניות הזו כאשר מחירי הדירות יהיו בשפל, יהיה עודף היצע בשוק הדירות והמטרה המוצהרת של הממשלה תהיה להעלות את מחירי הדירות. אבל מישהו כאן כנראה התבלבל.